Hypotheek

Een hypothecaire lening, of simpelweg een hypotheek, wordt gebruikt door kopers van onroerend goed om fondsen te werven voor het kopen van onroerend goed, of als alternatief door bestaande eigenaren van onroerend goed om fondsen te werven voor welk doel dan ook, terwijl ze een pand leggen op het hypotheekbedrijf. De lening is “beveiligd” op het eigendom van de lener via een proces dat bekend staat als hypotheekproductie. Dit betekent dat er een juridisch mechanisme is ingevoerd dat de kredietgever in staat stelt het beveiligde goed in bezit te nemen en te verkopen (“marktafscherming” of “inbeslagname”) om de lening af te betalen in het geval de lener in gebreke blijft of anderszins in gebreke blijft volgens zijn voorwaarden. Het woord ‘hypotheek’ is afgeleid van een ‘Law French’-term die in de middeleeuwen wordt gebruikt door Engelse advocaten, wat’ overlijdensverbintenis ‘betekent en verwijst naar de belofte die eindigt (overlijdt) wanneer de verplichting wordt nagekomen of het eigendom door middel van afscherming wordt ingenomen. Een hypotheek kan ook worden omschreven als “een kredietnemer die een tegenprestatie in de vorm van een onderpand voor een uitkering (lening)” biedt.

Hypotheekacceptatie

Nadat de hypotheekaanvraag de laatste stappen heeft gezet, wordt de kredietaanvraag verplaatst naar een hypotheekassuradeur. De Underwriter verifieert de financiële informatie die de aanvrager aan de kredietgever heeft verstrekt. Er wordt een verificatie uitgevoerd van de kredietgeschiedenis van de aanvrager en de waarde van de woning die wordt gekocht. Een beoordeling kan worden besteld. De financiële en werkgelegenheidsinformatie van de aanvrager wordt ook geverifieerd. Het overnemen kan enkele dagen tot enkele weken duren. Soms duurt het acceptatieproces zo lang dat de verstrekte financiële overzichten opnieuw moeten worden ingediend, zodat ze actueel zijn. Het is raadzaam om dezelfde tewerkstelling te behouden en geen nieuwe kredieten te gebruiken of te openen tijdens het acceptatieproces. Alle wijzigingen in de krediet-, werkgelegenheids- of financiële informatie van de aanvrager kunnen ertoe leiden dat de lening wordt geweigerd.

De hypotheek terugbetalen

Naast de twee standaardmethoden voor het vaststellen van de kosten van een hypotheeklening (vastgesteld tegen een vaste rentevoet voor de looptijd, of variabel ten opzichte van marktrente), zijn er verschillen in de wijze waarop die kosten worden betaald en hoe de lening zelf wordt terugbetaald. De terugbetaling is afhankelijk van de plaats, de belastingwetgeving en de heersende cultuur. Er zijn ook verschillende structuren voor de aflossing van hypotheken die geschikt zijn voor verschillende soorten kredietnemers.

Rente en gedeeltelijk principe

In de VS is een gedeeltelijke aflossing of een lening met een ballon een lening waarbij het bedrag van de verschuldigde maandelijkse betalingen over een bepaalde periode wordt berekend (afgeschreven), maar het openstaande saldo op de hoofdsom is op een bepaald moment korter dan die termijn. In het Verenigd Koninkrijk is een gedeeltelijke aflossingshypotheek vrij gebruikelijk, vooral wanneer de oorspronkelijke hypotheek door een investering werd gesteund.

Nationale verschillen

Een studie van de Economische Commissie voor Europa van de VN vergeleek Duitse, Amerikaanse en Deense hypotheeksystemen. De Duitse Bausparkassen hebben in de afgelopen 40 jaar (vanaf 2004) nominale rentetarieven van ongeveer 6 procent per jaar gerapporteerd. Daarnaast brengen ze administratiekosten en servicekosten in rekening (ongeveer 1,5 procent van het geleende bedrag). In de Verenigde Staten zijn de gemiddelde rentevoeten voor vastrentende hypotheken op de woningmarkt echter in de jaren tachtig en in de jaren tachtig in de jaren tachtig van de vorige eeuw begonnen en hebben ze (vanaf 2004) ongeveer 6 procent per jaar bereikt. De bruto financieringskosten zijn echter aanzienlijk hoger dan de nominale rentevoet en bedroegen de afgelopen 30 jaar 10,46 procent. In Denemarken, vergelijkbaar met de Amerikaanse hypotheekmarkt, zijn de rentetarieven gedaald tot 6 procent per jaar. Een risico- en administratievergoeding bedraagt 0,5 procent van de uitstaande schuld. Daarnaast worden er acquisitiekosten in rekening gebracht die één procent van de hoofdsom bedragen.